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　　過去十多年中國住房供應的最大主角：新建商品住宅，正在一線城市快速地減少。

　　多位開發(fā)商人士告訴21世紀經濟報道，過去一年，一線城市新建商品住宅供應急劇減少，在整體新房供應中占比持續(xù)降低。尤其是深圳，2017年新房住宅供應33707套，成交25820套，均創(chuàng)下10年來的最低水平。

　　深圳新房住宅的存在感在過去一年里被公寓、商辦、保障房、租賃房替代，全年僅有幾個豪宅項目給市場留下了印象。

　　事實上，自2015年以來，深圳已連續(xù)三年新建住宅供應下降。2017年，這個減少的數字大概在1萬套左右。

　　“消失”的新房住宅去哪了？21世紀經濟報道記者調查發(fā)現，在限價調控下，有多個新房住宅項目選擇推后上市，或者由售轉租。此外，由于幾乎不出讓售賣型宅地，新建商品房住宅供應后續(xù)還將減少。

　　在持續(xù)的短、長期調控機制下，深圳的住房供應體系正在發(fā)生巨大變化。新房住宅供應驟減之際，公寓、商辦供應卻在大幅增加。與此同時，保障性住房和人才住房受到政策鼓勵，長租公寓也在快速拓展。

　　租購并舉、住有所居是大勢所趨。按照深圳市有關部門的設想，未來住房供應體系就是要朝著多元化、多渠道方向發(fā)展；保障房、人才房、租賃房供應超過新建商品房，也是大概率事件。

　　新房住宅供應減少

　　2017年對于一線城市深圳而言，已經是個“小年”。

　　去年，深圳新房住宅供應面積及成交面積、供應套數及成交套數均創(chuàng)下10年來的最低。

　　根據深圳中原統(tǒng)計，2017年全市一手住宅供應326.6萬平方米，環(huán)比下降31.1%，批售33707套，環(huán)比下降30.4%。另據深圳規(guī)土委的數據顯示，去年深圳共售出25820套一手住宅，同比減少36.2%。

　　數據顯示，相比2015年、2016年分別為6.3萬套和4.4萬套的住宅預售套數，2017年深圳全市一手住宅僅批售33707套，環(huán)比下降30.4%。

　　供應的減少導致住宅成交量同樣縮減。從成交看，深圳自2010年以來的新房成交量都在3萬套以上，成交高峰年份2015年更是達到66450套，而2017年全市僅成交25820套。

　　Q房網數據顯示，住宅成交在2017年深圳新房成交中僅占56%，這一比例創(chuàng)下近7年最低：在此前最高的2011年，住宅占新房成交的比例曾達91%。

　　新房住宅供應減少的根源在于土地供應。

　　整個2017年，深圳未供應任何“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地——出讓的唯一一宗宅地，亦屬于“只租不售”性質：位于龍華民治街道，由深圳市人才安居集團拍得，土地面積為20041.92平方米，需70年自持，未來將用于發(fā)展租賃市場。

　　從全國范圍看，數據顯示，去年1-11個月，深圳是十個重點城市中惟一一個出現商品住宅用地供應同比下滑的城市。

　　這種情況還在延續(xù)。在深圳即將于2月1日出讓的四宗住宅用地中，有3宗用地用于建設全年期自持租賃住房，而第4宗土地雖然項目建成之后可以銷售，但附加了限售5年的條款。

　　深圳中原指出，隨著深圳陸續(xù)推出只租不售的住宅用地，2018年幾乎無可售住宅用地供應。

　　此外，記者調查發(fā)現，深圳推行的“限價”調控對新房供應量有直接影響。這使得不少開發(fā)商選擇推后上市，或者由售轉租。

　　據記者不完全統(tǒng)計，目前已有包括龍華金亨利首府2期、龍華金茂府、華潤城潤府3期和華強城在內的四個項目推遲開盤時間，套數總計超過6668套。

　　不過，有開發(fā)商人士告訴記者，盡管沒拿預售證的項目被大大推遲，但施工和建設一直在進行。這些貨量終究要推出，這些新盤可能在2018年加快入市。

　　據深圳中原研究中心統(tǒng)計，2018年深圳將有117個新盤入市，主打剛需盤。

　　此外，在租購并舉的風向下，還有部分住宅項目選擇“由售轉租”。部分開發(fā)商從商業(yè)利益考量，期冀通過運營持有物業(yè)，賺取租金+物業(yè)增值的雙重收益。

　　目前，已有星河、深業(yè)的多個項目拿出可售的住宅來做長租公寓。去年11月，原計劃以商品房性質入市的星河容御項目，將2687套住宅整體改作長租公寓；12月，遲遲未開盤的香蜜湖豪宅深業(yè)中城住宅項目宣布，將改為420套豪華裝修的大戶型長租公寓。

　　另據深業(yè)集團副總裁董方透露，已動工的白石洲舊改項目之一深業(yè)世紀山谷，也將推出400多套長租公寓。

　　住房供應結構巨變

　　2017年，深圳樓市的購房者和投資者都發(fā)現，市場中的新增住宅供應太少了。

　　“住宅新盤的可選余地很小，市面上主要都是不限購不限貸的商住公寓”，一位深圳購房者告訴記者。

　　在住宅限購、限價調控下，公寓、商辦供應量大幅增加。

　　據深圳中原統(tǒng)計，2017年深圳商務公寓的供應面積達134萬平方米，較2016年上升11.8%，是深圳樓市有史以來商務公寓供應量最大的一年。而商辦方面，2017年全市一手辦公樓總成交面積為52.9萬平方米，與上年相比大幅上漲約73%。

　　深圳中原研究中心指出，在深圳房價高企、限購升級下，商務公寓不僅分流了住宅市場的客流，也補充了深圳市場小戶型剛需產品和投資產品的空缺，因此成為了2017年房地產市場的亮點；此外，由于部分投資資金由住宅轉移至辦公物業(yè)，帶動了一手辦公樓成交回暖。

　　在所有的新建商品房之外，保障性住房和人才住房供應大幅增加。一個多主體、多渠道的住房供應體系正在深圳形成。

　　據深圳相關部門透露，截至2017年12月22日，深圳累計供應保障性住房45677套，預計全年將超過4.6萬套，其中面向人才供應住房32606套，占比超過70%。

　　在去年印發(fā)的《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規(guī)劃》中，深圳計劃將在“十三五”期間新增供應商品住房65萬套。其中，保障性住房和人才住房35萬套，新建商品住房30萬套。

　　“保障性住房和人才住房的總規(guī)模超過了商品房，是深圳歷史上的首次”，深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出，未來深圳住房供應的主體將是人才住房和保障性住房，而商品房將不再是住房供應的主體。

　　在《深圳市住房建設規(guī)劃（2016-2020）》中，“十三五”期間，深圳全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。租賃住房需求大幅超過購房需求。

　　深圳市住房保障署租售住房部副部長魯澤軍表示，2018年住房保障部門將繼續(xù)加大籌集建設和供應的力度，預計保障房供應比2017年還有所增加。