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　　近日，住建部負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題，約談了成都、太原（樓盤）兩市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。此前，住建部已經(jīng)在短期內(nèi)約談了西安（樓盤）、海口、三亞（樓盤）、長春（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、昆明（樓盤）、大連（樓盤）、貴陽、徐州（樓盤）、佛山（樓盤）等10個城市。

　　在約談中，住建部再次強(qiáng)調(diào)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松。這是繼全國兩會“部長通道”后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再一次表明堅決調(diào)控的態(tài)度。

　　分析人士指出，被約談城市多為近期的房地產(chǎn)市場熱點城市，約談后這些城市的調(diào)控預(yù)期將進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　住建部加強(qiáng)約談問責(zé)

　　不僅是成都與太原，據(jù)了解，“五一”前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還約談了西安、�？�、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市的相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)非理性上漲的現(xiàn)象，成為促成此輪約談的原因。上述12個城市近期樓市火熱，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，海口在3月新房價格環(huán)比上漲2.%，居全國70個大中城市首位，哈爾濱、昆明等地的上漲幅度也在全國前列。

　　因此，約談強(qiáng)調(diào)，要牢固樹立“四個意識”，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，落實地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　同時，住建部在約談中指出，要全面貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，切實采取有力措施，認(rèn)真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)；要加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，有針對性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展中小套型普通住房；加強(qiáng)資金管控，有效降低金融杠桿，防范市場風(fēng)險；大力整頓規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

　　去年黨的十九大以來，住建部曾在多個會議提出，要研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計和市場監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價考核和約談問責(zé)。此輪約談也被認(rèn)為是相關(guān)工作有所成果的標(biāo)志。

　　“約談?wù)�策也可以理解為窗口指�?dǎo)的方式，屬于比較間接的但影響效果較好的調(diào)控手段。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此輪明確強(qiáng)調(diào)了“四個意識”的概念，即要有政治意識、大局意識、核心意識和看齊意識，所以實際上也充分體現(xiàn)了一點，即各級政府需要高度重視本輪房地產(chǎn)調(diào)控，從大局出發(fā)，積極穩(wěn)定市場。其他內(nèi)容實際上也還是房住不炒的邏輯體現(xiàn)，思路基本不變。未來調(diào)控會繼續(xù)在地方調(diào)控主題責(zé)任落實方面下功夫。

　　熱點城市或成調(diào)控重點

　　住建部專家委員會副主任顧云昌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，這并不是住建部首次約談地方。在2013年、2016年等樓市周期高點，都曾有過對熱門城市和重點房企的約談。其主要目的還是為了防止房價過快上漲，實現(xiàn)樓市平穩(wěn)，并往往間接促使被約談地方新政出臺。

　　顧云昌指出，本輪針對12個熱點城市的約談，在各地普遍推行“限購、限貸、限售、限價”調(diào)控政策，力度空前的背景下，政策儲備相對有限。同時，各地的樓市情況相對復(fù)雜，即使推出調(diào)控新政，焦點也可能更多集中在確保調(diào)控政策真正有效落實，和部分新政策導(dǎo)致的樓市新情況的調(diào)整上。

　　其中，當(dāng)前熱點二線城市出現(xiàn)的新房、二手房價格倒掛現(xiàn)象，被認(rèn)為將是各地接下來可能的調(diào)控重點。

　　2017年土地“限價”是調(diào)控的重要方向，而限價房在2018年迎來上市高潮。4月初，鏈家研究院發(fā)布調(diào)研報告稱，限價一定程度上可能導(dǎo)致同一區(qū)域新房價格低于二手房價格，“非市場”的價格帶來購房者的爭相搶購。其中，成都、長沙（樓盤）的情況最為明顯，分別有88%和87%的當(dāng)?shù)劓溂医?jīng)紀(jì)人認(rèn)為，自己所在的片區(qū)存在價格倒掛現(xiàn)象。

　　顧云昌認(rèn)為，對于此類城市而言，要采取措施壓縮“限價房”出售過程中的尋租空間。而對于一些地方由于控房價，不批售高價項目所導(dǎo)致的高價房“堰塞湖”，則要采取辦法進(jìn)行疏導(dǎo)，防止形成新的庫存。

　　實際上，樓市風(fēng)向標(biāo)北京已經(jīng)對限價房政策做出了重大調(diào)整。

　　5月7日，北京市住建委就《限房價項目的銷售管理辦法》公開征求社會意見。該管理辦法規(guī)定，限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%（價差比低于15%）時，該限房價項目將由開發(fā)商直接作為商品房面向市場銷售。如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高于85%（價差比不低于15%）時，則將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，向具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭開放申購。

　　西安的情況則不太一樣。陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，從去年3月至今，西安增加了超過30萬戶籍人口，落戶后的買房置業(yè)造成一定程度上的供給緊張。

　　王圣學(xué)建議，西安應(yīng)該在加大供地力度、加快項目審批上市速度的同時采取措施，對新落戶人口的購房資格做出一定的限制，緩解市場短期供給緊張的壓力。

　　佛山一位地產(chǎn)研究人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道分析，當(dāng)?shù)氐男乱惠喺{(diào)控政策，可能涉及限購范圍擴(kuò)大，和對當(dāng)?shù)剌^為嚴(yán)重的房價+裝修款、軟裝費“雙合同”現(xiàn)象進(jìn)行整治。