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　　“剛才在等發(fā)布會時，坐著刷新聞，發(fā)現(xiàn)有媒體寫‘現(xiàn)場傳來摔杯子的聲音’。謠言就是這么傳出來的。”7月19日下午，萬達集團、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)聯(lián)合召開發(fā)布會，萬達集團董事長王健林在發(fā)布會上表示。

　　這是關(guān)于中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模交易的一次發(fā)布。此前，萬達商業(yè)將價值632億元的文旅項目和酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)出，融創(chuàng)接手。富力的名字則在當日剛剛被曝光，三方將簽署新的合作協(xié)議，富力據(jù)稱會接手其中的酒店部分。

　　但發(fā)布會出現(xiàn)了一段小插曲。按照原定計劃，三方發(fā)布會將在下午4：30正式召開，但當記者提前進入場內(nèi)后，工作人員提示需重新布置場地，發(fā)布會將推遲一個小時舉行，隨后清場。

　　這種罕見的舉動引發(fā)了種種猜測。有媒體稱，三方的博弈仍然激烈，富力可能會臨時退出，有關(guān)富力的背景板據(jù)稱被撤下，甚至“貴賓室傳來摔杯子的聲音”。

　　但三方最終還是完成了這次簽約。按照最新的約定，萬達的這兩部分資產(chǎn)以637.5億的價格轉(zhuǎn)讓。融創(chuàng)以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權(quán)，比此前的作價高出48%，融創(chuàng)同時還承擔其中的454億元貸款。富力則以199.06億元收購77家城市酒店全部股權(quán)（比此前的資產(chǎn)包中多出一家），僅相當于此前作價的六成。

　　且與此前的協(xié)議相比，萬達取消了296億元給融創(chuàng)的委托貸款。

　　此次交易中各方的邏輯都十分清楚，王健林也將此次簽約描述成一筆“三贏”的交易。但考慮到融創(chuàng)、萬達都曾有過失敗的合作案例，外界認為，此次交易的前景如何，仍需謹慎看待。

　　富力的進擊

　　這筆交易最早可追溯至7月10日，當日融創(chuàng)和萬達簽署了一則并購協(xié)議，按照協(xié)議，融創(chuàng)將接手萬達旗下13個文旅項目91%的股權(quán)，以及76個酒店項目，作價分別為295.75億元和335.95億元。這構(gòu)成了中國房地產(chǎn)史上最大的一筆交易。

　　根據(jù)融創(chuàng)中國的公告，13個文化旅游項目總建筑面積合計約為5897萬平方米。其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。

　　76家城市酒店的總建筑面積合計約為324.9萬平方米，總房間22920個。

　　上述資產(chǎn)包中的文旅項目位于省會城市、東部熱點城市和成熟旅游城市，且可售面積大，對于運營能力較強的融創(chuàng)來說，并不會構(gòu)成太大壓力。孫宏斌還在現(xiàn)場重申了一個附加交易條款，即交易后的文旅項目保持品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項目建設(shè)、運營管理不變，萬達仍保有這些項目的品牌，也是運營方。且按照此前的協(xié)議，融創(chuàng)需每年支付給萬達一定的管理費用。

　　相比之下，酒店項目沉淀資金量大、運營難度高，對于缺乏運營酒店的經(jīng)驗，接手這部分資產(chǎn)顯得疑問重重。

　　富力的出現(xiàn)，從某種程度上解決了這種疑問，同時也對此次交易形成了關(guān)鍵影響。

　　富力地產(chǎn)董事長李思廉昨日表示，富力從2004年開始投資建設(shè)高端酒店，先后跟萬達集團、凱悅集團、洲際集團、希爾頓集團、雅高酒店集團等五大國際酒店品牌在國內(nèi)主要的城市和旅游區(qū)域，共同開業(yè)了17家國際星級酒店。

　　富力還是萬達集團的高端品牌麗茲卡爾頓系列在亞洲區(qū)域最大的業(yè)主。

　　李思廉昨日表示，會“一如既往將旗下的每一家酒店都打造成城市的標桿”。但外界分析認為，資產(chǎn)包中的酒店項目，有相當部分位于二三線城市，因此在外界看來，其對富力帶來的運營壓力并不小。

　　這也被認為是酒店資產(chǎn)最終折價轉(zhuǎn)讓的主要原因。而新聞發(fā)布會的罕見推遲是否與此有關(guān)？則不得而知。

　　誰是贏家？

　　王健林在現(xiàn)場將這筆交易描述為“三贏”。按照他的說法，萬達通過這次轉(zhuǎn)讓，大幅減少負債，收回巨額現(xiàn)金。“本次協(xié)議簽訂還標志著，不僅萬達商業(yè)已走上‘輕資產(chǎn)’品牌經(jīng)營，萬達文化旅游也走上‘輕資產(chǎn)’品牌經(jīng)營之路。”

　　融創(chuàng)則獲得4800萬平米、分布在一二線城市的低成本銷售物業(yè)，使融創(chuàng)財報合并收入和利潤大漲。王健林認為：“兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。”

　　對于富力來說，接手77家酒店后，將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業(yè)主。“富力通過一定財技，也可提高酒店收益率至理想水平。”

　　相比之下，李思廉和融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則顯得相對低調(diào)。

　　李思廉對此次交易的評價為：“通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業(yè)務，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營收益，實現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。”

　　孫宏斌的觀點則是，此次合作“能彌補我們在文化旅游產(chǎn)業(yè)和持有物業(yè)領(lǐng)域的短板，也是融創(chuàng)學習和成長的機會”。

　　一位不愿具名的分析人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，綜合此次交易的前后不同細節(jié)，應將萬達視為最大的贏家。該人士認為，在交易對手存有疑慮的情況下，仍然將這部分重資產(chǎn)成功轉(zhuǎn)出，是萬達的成功之處。且在價格的斡旋中，資歷、威望更勝一籌的王健林，應是扮演了協(xié)調(diào)者的角色。

　　王健林表示，此次交易后，萬達商業(yè)貸款加債券接近2000億，賬面現(xiàn)金共計約1700億，此外還有1300億銷售物業(yè)存貨。他透露，萬達商業(yè)決定清償大部分銀行貸款，真正實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

　　該人士認為，輕資產(chǎn)并不是萬達此次交易的最大收獲，而是為萬達商業(yè)的上市掃清障礙。如果能夠脫掉房地產(chǎn)的“帽子”，萬達商業(yè)的上市幾率將大大提高。

　　相比之下，酒店資產(chǎn)被視為資產(chǎn)包中相對“劣質(zhì)”的部分。富力雖然折價137億元受讓，但后續(xù)面臨的運營壓力仍然不容忽視。

　　融創(chuàng)則在此次交易中做出了明顯讓步，雖然文旅資產(chǎn)的價格比最初提高了48%之多，但按照可售面積粗略估算，即使加上450億的債務，其成本也不足每平方米2000元。

　　正如王健林所說，即使“融創(chuàng)同意不收購萬達酒店物業(yè)并增加收購金額，整體交易還是劃算”。

　　此外還應考慮到的是，融創(chuàng)可借此實現(xiàn)公司規(guī)模的迅速翻番。并甩掉了酒店資產(chǎn)的“包袱”。

　　但根據(jù)公開資料，萬達的13個文旅項目多在最近幾年間集中啟動，因此后續(xù)需要的投資規(guī)模較為龐大。這不僅會給融創(chuàng)帶來較大的資金壓力，還將考驗其運營能力。

　　未知因素

　　此次交易被視為中國房地產(chǎn)史上規(guī)模最大、條款最復雜的一筆。分析人士普遍認為，盡管三方的邏輯都很明確，但仍然難以評估這筆交易的長期影響。甚至交易最終能否成功，也需要時間驗證。

　　融創(chuàng)并不缺少資金。孫宏斌表示，融創(chuàng)在上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億，截至2017年6月30日賬面有900多億現(xiàn)金。在下半年，7月份回款會超過200億，其他月份回款都會超過300億元，全年將有超過3000億的銷售額，會有充足的現(xiàn)金流。

　　近些年，融創(chuàng)成為并購市場的主角，并有大量的成功收購案例。但考慮到融創(chuàng)仍然有失敗的記錄，市場對此次交易的前景仍然存有謹慎態(tài)度。

　　2014年5月，融創(chuàng)擬以63億港幣的代價收購綠城24.313%的股份，后者因調(diào)控降臨，債務問題浮出水面。此后因各種因素最終擱淺。

　　2015年2月，融創(chuàng)擬以80億港元收購陷入債務問題的佳兆業(yè)，但到5月宣告放棄。

　　2016年9月開始，融創(chuàng)大量買入金科股份(5.500, 0.14, 2.61%)的股票，目前已成為第二大股東，孫宏斌亦向媒體透露出謀求控制權(quán)的想法。但7月19日早間，金科緊急停牌，其實際控制人黃紅云澄清，“不會放棄對公司的控制權(quán)。”

　　萬達也曾在2015年初與萬科建立合作關(guān)系，雙方擬以聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式進行操作，并分食土地中的商業(yè)和住宅部分。但這次合作也很快擱淺。

　　“在很多大型合作中，起決定性影響的往往是一些意想不到的因素。”上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，某項關(guān)鍵條款的爭論，實際操作中意想不到的困難，外部環(huán)境突變，資金問題，甚至合作者的性格都可能成為決定成敗的因素。

　　嚴躍進認為，就該筆交易而言，由于尚有大量的細節(jié)需要處理，因此很難做出確定的評估，至于未來的走向如何，仍需時間檢驗。